El caso más habitual, es la representación voluntaria, es decir, la delegación de voto, que el propietario realiza en un tercero, que puede ser o no propietario mediante la autorización de representación, que se adjunta con la convocatoria o mediante un poder notarial, si fuera preciso.

Pero existe otra modalidad de representación, denominada representación legal, que sobre todo se produce en aquellos casos que el propietario es una persona jurídica, generalmente sociedades, empresas o bancos.

¿QUÉ FORMALIDADES DEBEN CUMPLIRSE?

El representante debe ostentar la condición de administrador o representante legal de la sociedad, facultando por la ley, los estatutos de la sociedad o mediante un poder que le habilite expresamente para ello.

Debe acreditar esta condición al secretario-administrador o presidente en su defecto, mediante la exhibición o puesta a disposición de la escritura o de aquellos documentos que acrediten su condición. No es válida una mera comunicación, sino que será necesario que quede acreditada.

¿PUEDE EL REPRESENTANTE DE LA SOCIEDAD DELEGAR EL VOTO EN UN TERCERO?

El único requisito exigible, aplicando el mismo criterio para la representación voluntaria, es que el tercero acuda a la junta con un escrito de delegación firmado por el apoderado o representante legal de la sociedad siendo aconsejable que lleve, por si fuese requerido por la junta, la documentación que lo acredite, como puede ser el DNI.

¿QUIÉN PUEDE REPRESENTARNOS?

En lo que se refiere a quién puede ser representante, la LPH en su artículo 15.1, no exige ningún requisito ni impone ninguna prohibición, pudiendo ser:

1. Un tercero no propietario ajeno a la finca. Por ejemplo, un abogado.
2. El secretario-administrador
3. El presidente
4. Otro propietario
5. También un propietario moroso puede actuar en representación de otro al corriente de pago, ya que el propietario deudor está privado de voto por su propiedad, pero esta circunstancia, no impide acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que este al corriente.

¿QUIÉN TIENE DERECHO A VOTO EN LAS JUNTAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

La propia Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13, señala como requisito imprescindible que el presidente se elija entre los propietarios, pudiendo ejercer su derecho a voto todos aquellos propietarios que se encuentren al corriente de pago con las cuotas ordinarias y extraordinarias de la Comunidad.

La ley de Propiedad Horizontal, dispone en su artículo 15.2, que los propietarios que en el momento de iniciarse la junta, no se encontrasen al corriente, en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adecuada, podrá participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

En el caso de dos propietarios que conforme un matrimonio separador, estamos hablando de los ex-cónyuges propietarios del mismo inmueble, que no se ponen de acuerdo, ¿pueden asistir y votar los dos?, ¿pueden hacerlo en sentido contrario?, ¿Qué voto es el que cuenta?

En el caso de un matrimonio que tenga el piso en gananciales o proindiviso, no vemos inconveniente legal alguno en que lo hagan los dos, aunque, con un solo voto. Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.

¿QUÉ OCURRE CUANDO LA VOTACIÓN ES DOBLE MAYORÍA EN UN ACUERDO?

Los acuerdos de la comunidad de propietarios se rigen por el criterio de la doble mayoría, es decir, a la hora de computar los votos debe alcanzarse la mayoría exigida tanto en la suma de coeficientes de participación como en la del número de propietarios.

El cómputo de las mayorías deberá hacerse además distinguiendo si la Junta se celebra en primera o segunda convocatoria.

En primera convocatoria las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad, sin embargo, en segunda convocatoria este cálculo se hace sobre la base de los asistentes y sus cuotas.

Con toda esta información, estamos seguros, que la próxima junta de propietarios a la que asistas, irás sabiendo como y de que forma votar.