Preguntas Frecuentes sobre Comunidades de Propietarios.
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Abril, 2020
Durante el trascurso del desarrollo de las reuniones de comunidades de vecinos y/o surgen temas en los que no todos los propietarios están de acuerdo, y puede llevarnos a conflictos vecinales innecesarios, ¿Qué hacer si tenemos dudas? Consulta en este post, 10 preguntas más frecuentes que te ayudarán a resolver tus problemas.
Bueno, pues ante conflictos vecinales u opiniones dispares, es mejor recurrir a los textos legales, que nos ayudarán a entender y dar una solución al problema, hemos redactado una serie de preguntas frecuentes sobre aquellas cuestiones que más nos suelen preguntas y que surgen con frecuencia. Vamos a ver cuáles son.
1. ¿Los garajes deben contribuir a los gastos comunes de la comunidad?
Hay que distinguir en primer lugar, si se tratan de garajes que constituyan una comunidad independiente o por otro lado sean parte de la comunidad de viviendas. En caso de que se considere que las viviendas y las plazas de garaje son la misma Comunidad, deberán los propietarios de las plazas de garaje participar en los gastos comunes de la Comunidad por medio de una cuota generada para sufragar gastos correspondientes a desgastes, averías, reparaciones así como el uso del ascensor si hubiera, rampas, escaleras arreglos del portal, vigilancia u otros que se consideren comunes, como puede ser el seguro comunitario. Además tendrán derecho a participar en las decisiones a través de la Junta de Propietarios, como los locales.
Respecto al supuesto de que las viviendas y garajes hayan sido constituidas en dos comunidades independientes, el propietario queda excluido del pago de cualquier derramas o gastos de la comunidad como luz, limpieza, u otros de la comunidad de viviendas salvo que estas tengan relación con los garajes como es el caso de alguna reparación estructural del edificio, en la que tendrá que participar el garaje.
Para saber cuando estamos ante un caso u otro, habrá que estar a lo dispuesto en el Título Constitutivo o en su caso, a los Estatutos Comunitarios, los cuales contemplan si están excluidas de la Comunidad, las plazas de garaje. Por lo que no existe una respuesta con carácter general si no que habrá que acudir caso por caso.
2. ¿Cuáles son los servicios comunes de interés general?
Los servicios comunes de interés general se trata de un concepto jurídico indeterminado que se le dota de contenido en cada situación concreta, con ello quiero decir que el mismo servicio valorado en diferentes circunstancias puede considerarse como un interés general para la comunidad de propietarios y en otras no.
Por lo que es preciso traer a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de octubre de 2008, que se fundamenta en que no pueden ser consideramos servicios de interés general aquellos que tengan que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas (instalación de piscina, pistas de tenis) mientras que si que podrán ser lo aquellos que favorezcan el progreso de la comunidad y su puesta al día como por ejemplo: instalación de ascensor, alumbrado, vigilancia, recogida de basura.
La aprobación de los servicios de interés general requerirá el voto de 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representa las 3/5 partes de las cuotas de participación, según lo recogido en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
«Los garajes y locales deberán contribuir de acuerdo su coeficiente de participación en los gastos comunitarios«
3. En qué consiste salvar el voto en una Junta de Propietarios y para qué sirve.
Según lo establecido en el artículo 18.2 de la ley de Propiedad Horizontal, estarán legitimados para la impugnación de acuerdos, los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Poniendo nuestra atención en la primera de las causas para impugnar, vamos a desarrollar que es lo que se considera con la expresión “salvar el voto”.
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que no existe un criterio uniforme sobre la misma. Hay un escaso sector doctrinal, que considera que “salvar el voto en la Junta” tiene el mismo significado que no pronunciarse o abstenerse, mientras que el sector mayoritario, opina que “salvar el voto” equivale a “votar en contra”. Analizando por lo tanto la expresión “salvar el voto” desde este último plano, podemos añadir que se estará legitimado para impugnar el acuerdo con posterioridad si en la Junta mostro su oposición por medio del voto en contra, en este caso no será necesario impugnar el acuerdo en ese mismo momento si no que estaría legitimado para hacerlo con posterioridad con el solo hecho de haber salvado su voto.
Entonces, la siguiente pregunta es cómo se usa la figura de “salvar el voto” en la práctica, pues cuando acudamos a una junta de propietarios y queramos manifestar nuestra oposición al acuerdo sobre el que se está votando, tenemos que dejar claro que “votamos en contra” y que así aparezca en el acta con nuestro nombre, ya sea por medio de salvar el voto en la Junta de Propietarios o votando en contra, ambas tienen los mismos efectos y por tanto otorgan legitimación al propietario para poder impugnar el acuerdo con posterioridad.
4. ¿Puede el presidente de la comunidad estar en situación de morosidad?
La Ley de Propiedad Horizontal no recoge nada al respecto, el artículo 13.2 de LPH establece que “el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente mediante turno rotario o sorteo. El nombramiento será obligatorio…”
En el caso de que se haya elegido presidente mediante elección, podrán los propietarios vetar al comunero moroso y proponer a otro que cuente con la mayoría de votos, pero en el supuesto segundo que se realiza por turnos o sorteo, la ley no imposibilita ni a deudores ni a demandados por la comunidad a ser nombrados presidentes por lo que no exime a ningún propietario por condición alguna, por lo que si el turno recae sobre el propietario morosos este podrá ser presidente.
Entonces ante este problema que claramente es contrario a toda lógica, la comunidad le advertiría de que debe cancelar de forma inmediata la deuda y así evitar el conflicto de intereses, si pese a ello la morosidad persiste, comunidad podría convocar una nueva Junta para destituir al presidente.
5. ¿La comunidad podrá acordar la modificación o anular acuerdos en Junta de Propietarios posteriores?
La comunidad de propietarios podrá revocar acuerdos anteriores en una Junta posterior, siempre y cuando dicha actuación no comporte un perjuicio a los propietarios y otras personas que han obtenido el reconocimiento de una situación o un derecho concreto. Por lo que no puede sin más dejarse sin efecto, si no que para que sea revocada la voluntad del acuerdo anterior será necesario la conformidad de la otra parte a la que afecta la causa y no dejándose al arbitrio de las partes que lo conciertan.
Por lo que a falta de regulación, habrá que acudir a la jurisprudencia, la cual nos permite como se ha comentado modificar o anular acuerdos anteriores pero con un límite a dicha libertad y que debe someterse a las mayorías exigidas para cada caso, y tampoco se podrán revocar acuerdos que sean contrarios a lo dispuesto por la ley, ni actuar en perjuicio de la comunidad ni de ningún otro comunero.
6. Desde cuando es considerado moroso un propietario.
Se considera moroso al propietario que no está al día en sus pagos con la comunidad, la deuda puede afectar tanto a las cuotas ordinarias como a los gastos extraordinarios como son las derramas que hayan sido aprobados debidamente y por tanto serán exigibles, es decir, vencidas a los comuneros
7. ¿Un local con acceso independiente tiene que contribuir a los gastos de portal y escalera?
El principio general los gastos comunes de un edificio que se haya constituido como una comunidad de propietarios y por tanto sujeta al régimen de propiedad horizontal, consiste en que todos los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos conforme a su participación, ello deberá estar establecido en el Título Constitutivo según se recoge en el artículo 9 LPH, en el cual también se articula la posibilidad de exonerar de determinados gastos a uno o varios propietarios, por lo que habrá que estar a lo expuesto en el Título Constitutivo, en los Estatutos o por acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
Por todo ello, si el local comercial no queda exonerado de la forma mencionada sobre los gastos de portal y escalera u otros, estará obligado a contribuir a los gastos según se fundamenta en la jurisprudencia, concretamente en la Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 29 de mayo de 2009, puesto que el mero hecho de no utilizarlos no le exime de deber de abonar los gastos.
8. ¿Responde el nuevo propietario de las cuotas impagadas del anterior?
Cuando se vende o dona una vivienda/local, existe un nuevo propietario, si existen deuda pendiente, no liquidada por el anterior propietario ¿Quien responde?
El deudor que responde del pago de los gastos ordinarios y derramas, es el propietario en el momento en que se produce la obligación de satisfacer el gasto, es el dueño según el artículo 9.1 apartado e) y articulo 21 de la Ley de Propiedad Horizontalque establece la obligación de contribuir a los gastos comunes no se extingue, una vez que ha nacido, por el solo hecho de transmitir la vivienda o el local.
Existen dos conceptos distintos, por un lado la obligación personal al pago de los gastos comunes del inmueble y por otro lado la afectación de la vivienda. Respecto a esta última, el nuevo adquiriente responde con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios respecto de las cuotas ordinarias por el anterior titular hasta el límite de los tres años naturales anteriores y la parte vencida de la anualidad en curso, al haber adquirido un inmueble con deuda.
Por lo que la obligación de pago de los gastos de comunidad nace en el momento en que se produce su devengo y habrá que ver quién es el titular del inmueble sin perjuicio de la afección real expresada en el art. 9.1 e) párrafo tercero de la LPH, comentada con anterioridad. Además ningún precepto atribuye efecto extintivo al deber de contribuir a los gastos comunes ni tampoco a su transmisión.
Para saber quién debe hacerse cargo del gasto extraordinario, habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 17 apartado 11 de la LPH. En caso de venta del bien inmueble se tendrá que ver quién era el propietario en el momento del vencimiento del pago, es decir si se aprobó una derrama en Octubre del 2010, y se acordó que los pago se realizaran en 3 mensualidades durante los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2010 y la vivienda se vende en noviembre del 2010, la ultima mensualidad le corresponderá al nuevo propietario porque se venció cuando ya era propietario del bien inmueble.
Es importante saber, que el anterior propietario debe de poner en conocimiento de la comunidad o Administración de Fincas, la transmisión del bien inmueble de acuerdo con el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, en caso de que no cumpla con dicha obligación deberá responder de forma solidaria de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión.
9. ¿Tiene la comunidad obligación de contratar un seguro?
No existe ninguna ley de carácter estatal que regule la obligación de tener que contratar un seguro comunitario ni la Ley de Propiedad Horizontal tampoco lo especifica.
Pero si existen leyes autonómicas, que regulan como es el caso de Madrid y la Comunidad Valenciana, la obligación de tener que contratar una póliza que cubra los riesgos de incendios y daños a terceros, recogido ello en el artículo 30 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana
En caso de que se trate de otras Comunidades Autonómicas y no exista ley autonómica que lo regule, la suscripción de la póliza será de manera voluntaria salvo como se ha comentado que venga estipulado por una disposición estatutaria así lo estipula al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
10. Un vecino que sea propietario de varios inmuebles, ¿Puede votar si es moroso de alguno de ellos?
El artículo 15.2. De la Ley de Propiedad Horizontal establece que en el momento de iniciarse la Junta, aquellos propietarios que no se encuentren al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad de propietarios y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones pero no tendrán derecho a voto, y así quedará reflejado en el acta de la Junta.
Por lo que para resolver esta cuestión, se trae a colación la Sentencia de la Audiencia Provincial, de Madrid, con fecha de 1 de junio de 2007, de la que se desprende que la Ley de Propiedad Horizontal no hace distinciones sobre si uno de los propietarios tiene una o varias propiedades en el mismo edificio, por lo que, se podría concluir en que el propietario no podría ejercer su derecho a voto hasta que no estuviera al corriente de sus obligaciones con la comunidad.
La doctrina mantiene la privación de forma total y no individualmente en relación el coeficiente del piso o local deudor, por lo que el voto en el doble quórum de las propiedades individuales se considera UNICO. En cambio, si se tendrá en cuenta, la totalidad de los inmuebles para el computo de las cuotas de participación, para el cálculo de las mayorías.
Se trata sin duda de una cuestión difícil, por lo que no existe una postura unánime, por lo que son normas que han de interpretarse de forma restrictiva puesto que se trata de una medida que limita derechos de los propietarios.
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M epuede ayudar a resolver un tema:una salida de humos de obra en el que por dentro hay un tubo de aluminio para humos, que ya venia colocado en la contruccion del edificio. la salida de humo lo disfruta un local que hace comidas pero al parecer el tubo tiene fugas de homo afecta a un vecino. la resposabilidad es del propietario del local o de la comunidad
Buenas tardes, muchos gracias por escribirnos, en cuyo caso hay que acudir al titulo constitutivo, quien se deberá responsabilizar de los daños y reparación de la causa del problema.
Saludos,