Preguntas Frecuentes sobre Comundidades de  Vecinos.

13

abril, 2020

Son múltiples, los problemas  y cuestiones de interés general, que atañan a las comunidades de vecinos, que nos plantean en nuestro día a día. 

Nosotros como administradores de fincas expertos vamos a darte toda la información que debes conocer sobre una serie de cuestiones sobre comunidades de propietarios, que podrán ayudarte a resolver tus dudas más frecuentes, sobre esta materia.

¿Puede el presidente de la comunidad estar en situación de morosidad?

En el caso de que se haya elegido presidente mediante elección, podrán los propietarios vetar al comunero moroso y proponer a otro, que cuente con la mayoría de votos.

En cambio, en el supuesto de que el cargo de presidente, se realice por turnos o sorteo, la ley no imposibilita ni a deudores ni a demandados para ser nombrados presidentes, por consiguiente, no exime a ningún propietario por condición alguna, y si el turno recae sobre el propietario morosos este podrá ser presidente.

Así lo recoge, en el Artículo 13.2 de La Ley de Propiedad Horizontal., en su artículo 13.2, exponiendo que “el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente mediante turno rotario o sorteo. El nombramiento será obligatorio…” No estableciendo ninguna exclusión al respecto.

 

PREGUNTAS DE INTERES GENERAL

¿Puede la Comunidad acordar la modificación o anular acuerdos anteriores de la Junta de Propietarios?

La comunidad de propietarios, podrá revocar acuerdos anteriores en una Junta posterior, siempre y cuando dicha actuación no comporte un perjuicio para la comunidad, propietarios u otras personas que han obtenido el reconocimiento de una situación o un derecho concreto.

Por lo que, no puede sin más dejarse sin efecto, si no que para que sea revocada la voluntad del acuerdo anterior, será necesario la conformidad de la otra parte a la que afecta la causa y no dejándose al arbitrio de las partes sino limitandose la libertad de las partes, y sometiendose a las mayorías exigidas para cada caso, sin que sean contrario a lo dispuesto por la ley.

¿En qué momento es considerado moroso un propietario?

Se considera deudor, al propietario que no está al día en sus pagos con la comunidad, la deuda puede afectar tanto a las cuotas ordinarias, como a los gastos extraordinarios por ejemplo, las derramas que hayan sido aprobados debidamente y por tanto serán vencidas y exigibles, una vez llegado su fecha de pago y no sea abonada por los comuneros.

¿Contra el propietario que no está al corriente de pago, la comunidad que puede hacer?

Antes de iniciar trámites judiciales, es recomendable, entablar una conversación con el propietario deudor, a fin de alcanzar algún acuerdo, con el objetivo de que se abonen las cuotas atrasadas a la mayor brevedad.

Suponiendo, que este no ha sido alcanzado. En primer lugar, la comunidad en junta, podrá acordar la liquidación de deuda, contra el propietario que no se encuentra al corriente de pago, de acuerdo al artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. En segundo lugar, se procederá al envió del burofax con acuse de recibo, notificándole de nuevo las cuotas, que a fecha del acta se encuentran vencidas y no abonadas, concediéndole un plazo para que proceda a su regularización.

Por consiguiente, agotado el plazo y no abonadas las cuotas, se iniciará por la comunidad el procedimiento monitorio, contra el propietario deudor, reclamando vía judicial las cuotas adeudadas. Esta acción que podrá ser realizada por la comunidad sin necesidad de abogado, aunque si es altamente recomendable su contratación.

Un propietario de varios inmuebles, ¿Puede votar si es deudor de alguna de ellas?

En el momento de iniciarse la Junta, según el artículo 15.2. De la Ley de Propiedad Horizontal, aquellos propietarios que no se encuentren al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad de propietarios y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones pero no tendrán derecho a voto, y así quedará reflejado en el acta de la Junta.

Al hilo de lo expuesto, y en relación a la Sentencia de la Audiencia Provincial, de Madrid, con fecha de 1 de junio de 2007, se desprende que la Ley de Propiedad Horizontal no hace distinciones sobre si uno de los propietarios tiene una o varias propiedades en el mismo edificio. 

Por ello, el propietario no podría ejercer su derecho a voto hasta que no estuviera al corriente de sus obligaciones con la comunidad, por lo que la doctrina mantiene la privación de forma total y no individualmente en relación el coeficiente del piso o local deudor, por lo que el voto en el doble quórum de las propiedades individuales se considera UNICO, mientras que si se tendrá en cuenta los inmuebles para el cómputo de las cuotas de participación, en este caso se sumará los coeficientes para el cálculo de las mayorías.

Se trata sin duda de una cuestión difícil, por lo que no existe una postura unánime, por lo que son normas que han de interpretarse de forma restrictiva puesto que se trata de una medida que limita derechos de los propietarios.  

¿Puede la Junta de Propietarios, aprobar el pago de una derrama a partes iguales?

De acuerdo con el artículo 9.1 apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios, tienen la obligación de contribuir a los gastos comunes conforme a la cuota de participación, recogida en el Título Constitutivo o a lo especialmente establecido en los Estatutos, salvo que en dichos textos recoja forma de contribución distinta.

Por ello, el pago de derrama, deberá de realizarse de acuerdo a la cuota de participación que en el mismo se establece, requiriéndose el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios para la modificación de la forma de contribución, a una distinta de la recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos. 

¿Un local con acceso independiente tiene que contribuir a los gastos de portal y escalera?

 

El principio general de los gastos comunes de una comunidad de propietarios sujeta al régimen de propiedad horizontal, consiste en que todos los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos conforme a su participación, según lo establecido en el Título Constitutivo  de acuerdo con el artículo 9 LPH, salvo exoneración de determinados gastos a uno o varios propietarios, que constará expuesto en el Título Constitutivo, en los Estatutos o por acuerdo unánime de la Junta de propietarios.

Por todo ello, si el local comercial no queda exonerado de la forma mencionada sobre los gastos de portal y escalera u otros, estará obligado a contribuir a los gastos, según se fundamenta en la jurisprudencia, concretamente en la Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 29 de mayo de 2009, puesto que el mero hecho de no utilizarlos no le exime de deber de abonar los gastos.

¿Los garajes deben contribuir a los gastos comunes de la comunidad?

Hay que distinguir, en primer lugar si se tratan de garajes que constituyan una comunidad independiente o por otro lado, sean parte de la comunidad de viviendas.

En caso de que, se considere que las viviendas y las plazas de garaje son la misma Comunidad, deberán los propietarios de las plazas de garaje participar en los gastos comunes de la Comunidad, por medio de una cuota generada para sufragar gastos correspondientes a desgastes, averías, reparaciones así como el uso del ascensor si hubiera, rampas, escaleras arreglos del portal, vigilancia u otros que se consideren comunes. Además tendrán derecho a participar en las decisiones a través de la Junta de Propietarios.

Sin embarg, Si las viviendas y garajes han sido constituidas en dos comunidades independientes, el propietario queda excluido del pago de cualquier derramas o gastos de la comunidad como luz, limpieza, u otros de la comunidad de viviendas, salvo que estás tengan relación con los garajes, por ejemplo, es el caso de alguna reparación estructural del edificio, en la que tendrá que participar los garajes.

Para saber cuando estamos ante un caso u otro, habrá que estar a lo dispuesto en el Título Constitutivo o en su caso, a los Estatutos Comunitarios, los cuales, contemplan si están excluidas de la Comunidad, las plazas de garaje.

¿Tiene la comunidad obligación de contratar un seguro?

No existe ninguna Ley Estatal, que regule la obligación de tener que contratar un seguro comunitario, ni la Ley de Propiedad Horizontal tampoco lo específica. Pero si existen Leyes Autonómicas que lo regulan, por ejemplo, Madrid y la Comunidad Valenciana, que establecen la obligación de contratar una póliza que cubra los riesgos de incendios y daños a terceros, según se expone en el artículo 30 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre.

Sin embargo, en otras Comunidades Autonómicas puede que no exista ley autonómica que lo regule, por lo tanto, la suscripción de la póliza será de manera voluntaria, salvo venga estipulado por una disposición estatutaria así lo estipula al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

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