¿Qué ley regula las comunidades de vecinos?
En el ámbito de las comunidades de vecinos y fincas comunes es la Ley de Propiedad Horizontal que se aplica desde el 21 de julio de 1.960, la que regula la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal. Pero quizás, antes de hablar de las leyes que la regulan deberíamos saber qué es eso de la “propiedad horizontal”.
¿Qué es la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal se define por primera vez en España en el Código Civil, concretamente en su artículo 396 en el que dice textualmente: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute…”
Es decir que seremos dueños de una propiedad horizontal siempre y cuando para disfrutar, entrar o salir de ella debamos utilizar zonas o elementos comunes que también utilicen el resto de propietarios. Por ejemplo, un edificio de viviendas a las cuales se debe acceder por una escalera común o por un ascensor común para todos los vecinos. Ante esto, podemos preguntarnos: ¿puede ser una casa o chalet individual una propiedad horizontal? Pues sí, puede serlo siempre que comparta zonas con otras propiedades, por ejemplo, una piscina comunitaria.
¿A qué propiedades se aplica la Ley de Propiedad Horizontal?
Por lo que hemos comentado, desde el momento en que exista un solo elemento común para todos los propietarios, la convivencia de éstos en esos espacios estará regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.
En el artículo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal se los casos en los que es aplicable dicha ley:
1) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
Y te preguntarás, ¿y qué dice el dichoso artículo cinco? Pues nosotros te lo vamos a resumir en lenguaje coloquial para que se entienda. Se entiende que las comunidades de vecinos son el conjunto de todos los pisos y locales que tendrán un número correlativo. A estos hay que sumar el inmueble en su conjunto, es decir, todas las zonas comunes a todos los propietarios.
En la constitución de la comunidad de vecinos deben quedar descritos perfectamente todos los servicios e instalaciones comunes con las que cuente el edificio. Y en cuanto a los pisos y locales debe indicarse su extensión, las propiedades con las que lindan, la planta en la que están y las zonas anejas de que dispongan como garajes o trasteros, por ejemplo.
Además, cada piso o local, en función de su superficie, tendrá lo que se conoce como “cuota de participación” que será la que determine, entre otras cosas, en qué medida debe contribuir cada propietario a los gastos de la comunidad. Pero esto ya lo abordaremos con más detalle en otro post.
2) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Esto quiere decir que aunque no se hayan constituido legalmente como comunidades de vecinos, aquellas comunidades que tengan las características descritas en el artículo 396 también se regirán por la Ley de Propiedad Horizontal.
3) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
Si quieres saber qué entiende la ley por “complejos inmobiliarios privados” puedes acudir al artículo 24 de la LPH. Pero si no quieres aburrirte con “palabros legales” piensa por ejemplo en aquellos complejos que disponen de varios edificios de viviendas y comparten instalaciones deportivas y de ocio como piscinas, pistas de tenis, parques infantiles… que seguro que has visto alguno.
Estos complejos pueden constituirse como una única comunidad de vecinos (como se indica en el artículo 5) o como una agrupación de comunidades de propietarios. En este caso a cada comunidad se le atribuirá una cuota de participación sobre el total del complejo.
Pues nada, si eres miembro de una comunidad de vecinos ya sabes dónde dirigirte para consultar todo lo referente a los derechos que te asisten y los deberes que tienes tú y todos tus vecinos.
Aunque lo ideal sería que no se tuviese que recurrir a ninguna ley y que imperase siempre el sentido común pero, como ya hemos dicho en alguna otra ocasión, muchas veces es el menos común de los sentidos y nunca viene mal echar un vistazo a las leyes para saber en qué casos deben aplicarse. En estos casos es recomendable contar con la asesoría de un administrador de fincas.
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Buenos dias,
Soy propietaria de un piso en una comunidad de vecinos formada por dos bloques y un parquing.
Cuando nos entregaron los pisos la comunidad ya estaba constituida separando los gastos de las dos escaleras. Una de ellas tiene 9 vecinos y la otra 12, esto sienpre ha originado problemas ya que la escalera de 9 siempre ha tenido que pagar una cuota mas alta, al ser menos vecinos para repartir sus gastos. Ahora quieren obligarnos a juntar los gastos y repartir entre todos, con lo que el otro bloque tendria que asumir parte de sus gastos o separar la comunidad en 3,dos bloques independientes y el parking. Esto tambien implica un gasto, del que todavia no sabemos el total, y del que debemos asumir la mitad del coste. Ademas de las discusiones que han generado el tema de las zonas comunes, como por ejemplo la zona del tejado donde se encuentran las placas solares de los dos edificios pero que se encuentra en el tejado del edificio de 12 vecinos.
¿Ademas de recomendarme que contratemos a un administrador de fincas podeis darnos alguna recomendacion más? ¿Algo que debamos tener encuenta en el proceso de separacion?
Gracias.
Local que tiene acceso al interior del portal de una finca.
Pregunta: debe contribuir a todos los gastos como un piso conforme
a su cuota, en concreto, limpieza, luz de la escalera etc. La finca no
tiene estatutos. Supongo que los locales que no tiene dicho acceso
no tendrán que que pagar nada del cuidado del portal. Gracias
Buenas tardes Javier, muchas gracias por escribirnos para dar respuesta a sus preguntas, respecto a la cuestión que planteas, el no uso de las zonas comunes no exime de su contribución al gasto, para ello tendrás que acudir a la escritura de compraventa del local, donde se describa la misma, en la que normalmente hace referencia a los gastos de contribución con el fin de saber si en dicho documento contempla la exoneración de contribuir con dichos gastos. Esperamos haberte ayudado con tu pregunta.
Hola, vivo en un bloque de pisos de seis viviendas, pero mi entrada es independiente, no tengo la misma entrada que el resto de mis vecinod, no comparto escalera ni entrada, mi pregunta es, tengo que pagar comunidad?
Buenos días Paqui, en primer lugar gracias por confiar en nosotros para dar respuesta a tus preguntas, procedemos a ello:
En ese caso, participaras únicamente de los gastos generales de la escalera, como son las comisiones bancarias, seguro comunitaria, mantenimiento de la bomba de la comunidad, entre otros. Habría que ver del presupuesto de gastos cuales se consideran generales y cuales son los correspondientes a la escalera. Esperamos haberte ayudado.
Hay algún articulo que prohíba la utilización de tu propia empresa dentro de la comunidad para su beneficio información gracias
Hola Guillermo,
Gracias por tu pregunta.
Para dar respuesta a tu pregunta, te cito una sentencia del TS de fecha 12 de septiembre de 2013, en la cual, se expone que la regla general es el derecho que tiene cada propietario de usar, destinar y disfrutar de la vivienda o local de negocio en su inmueble, pero ello puede quedar limitado de forma excepcional ¿Dónde puede constar dichas limitaciones? Pues bien estas solo pueden regularse en el título de constitución de la propiedad horizontal y en los estatutos, y deben estar inscritos para que vinculen a todos los propietarios sino solo serán eficaces de los propietarios que lo aprobaron en su momento y no frente a terceros. ¿Y los reglamentos de régimen interior? No, no pueden establecer limitaciones ni prohibiciones de uso de elementos privativos.
Pero la Ley de Propiedad Horizontal refleja en su artículo 7.2. que el propietario u ocupante del piso o local no podrá desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, Por lo que no hay una norma o artículo que limite el uso de las viviendas en sí, sino que debemos atender a lo que se recoge en el título de constitución o estatutos, o en su caso a las normas autonómicas que en algunos casos regulan dichos aspectos, estableciendo limitaciones al respecto.
Esperamos haber resuelto tus dudas. Asimismo, si vuestra comunidad está ubicada en Alicante, Elche o Santa Pola, estaremos encantados de ayudaros en lo que necesiteis. Para ello, podeis poneros en contacto con nosotros en el 965 420 670 o en info@administradoresmyc.com
Saludos,
Administradores MyC
Buenos días,
En una comunidad donde existe calefacción central, los horarios de encendido y apagado se aprueban por mayoría, si no estoy equivocado. Pero, puede aprobarse también por mayoría el prescindir de la calefacción, es decir, ¿puede una comunidad apagar todo el año la calefacción privando a parte de los vecinos del uso y disfrute de ese servicio?
Muchas gracias por anticipado.
Un saludo.
Hola José Manuel,
En primer lugar, agradecerte que hayas escrito en nuestro blog. De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, entendiendo que en los estatutos de la Comunidad nada se recoge sobre este aspecto, añadir que al tratarse de un servicio de interés general para todos los propietarios como es la calefacción, tendríamos que acudir al artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal que recoge lo siguiente:
“El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación…(…)”
Por lo tanto, para poder prescindir de ese servicio, se requería la mayoría que se recoge en el apartado señalado.
Esperamos haberte ayudado.
Saludos,
Administradores MyC
Hola buenas noches quería hacerles una consulta en mi comunidad hay que hacer un arreglo de limpieza de las tuberías de la calefacción central en todo el edificio de nueve pisos lo que supone estar 10 días con la calefacción cortada ya que los tres últimos pisos desde que se instalaron las nuevas tuberías no funciona bien la calefacción a todo ello se ha puesto una hoja para pedir votaciones sí o no y de 36 vecinos 21/22 han dicho que si el resto no han contestado. Pero un vecino ha amenazado al presidente de la comunidad que si corta la calefacción durante 10 días sus padres mayores no pueden estar sin calefacción y entonces va a denunciar al al presidente de la comunidad,
es posible esto ?,
y a causa de ello el presidente de la comunidad ha decidido que por miedo a que le denuncien no hacer el arreglo de limpieza de tuberías hasta la primavera por lo consiguiente los tres últimos pisos tendríamos la calefacción defectuosa o nula ,
que se puede hacer por favor?
Muchas gracias
Buenas tardes, en primer lugar muchas gracias por escribirnos, en relación a la pregunta que planteas se trata de coacción lo cual, no esta permitido como forma valida de tomar acuerdos y decisiones, no obstante, os recomiendo que realicéis una reunión expongáis las cuestiones, y formas alternativas de llevar a cabo la instalación sin perjudicar a ningún vecino. No obstante se trata de una cuestión compleja, por lo que lo conveniente seria que expusieras tu caso con más detalle a un profesional, para ver si se ha tomado algún tipo de acuerdo que este contemplado en acta que permita que sea valido y poder llevarlo a cabo, o ver que opciones ofrecen las comercializadoras calefacción que alomejor os pueden ayudar.
Buenas tardes,
He comprado una parcela en una urbanizacion de chalets y me estan reclamando el pago de una cuota cuando yo no he firmado nada en cuanto a la asociacion de vecinos ni a nada comunitario.
La pregunta es si tengo o no que pagar la cuota que me estan exigiendo
Muchas gracias
Hola, muchas gracias por escribirnos, en estos casos recomendamos que contactes con profesionales que te presten asesoramiento especializado, si hay comunidad constituida tendrás probablemente que abonar las cuotas.
Buenas tardes, vivo desde hace dos años en un bloque de 60 vecinos, ni pregunta es, ¿si los vecinos deciden aumentar la cuota de la comunidad,ya que es muy baja,y siempre hay derramas, la ley propiedad orizontal lo podría impedir?
Buenos días Jero, las cuotas de la comunidad, deben ir en relación al presupuesto de gastos aprobado para ese ejercicio, contribuyendo cada vecino por su coeficiente de participación o si lo hubieran tomado un acuerdo especial para ese año en concreto, por partes iguales, si así se acuerda por la junta de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe el aumento y bajada del importe de la cuota, sino que hace referencia en su artículo 3 y 24 de la LPH, estableciendo este último que se fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. Esperamos haber sido de ayuda.
Buenos días,
Mi pregunta. Es legal que el Presidente de la Comunidad use su propia cuenta bancaria para los gastos comuniotarios y cobros de los propietarios.
Segun el es para evitar pagar gastos bancarios, son escesivos y no sirven para nada.
Saludos
Hola Josep,
En primer lugar, muchas gracias por confiar en nosotros para dar respuesta a tus cuestiones, comentarte en relación a su pregunta, como regla general es que la comunidad de propietarios tenga una cuenta bancaria independiente a la cuenta personal del presidente, para sufragar todos los gastos comunitarios que durante el año se generen.
En caso, de no optar por la regla general, y el presidente decida utilizar su cuenta personal para dichos gastos, para ello deberá realizar todas aquellas acciones que en la Junta de Propietarios se hayan encomendado, es decir, si en junta se aprobado no abrir cuenta comunitaria, sino utilizar la cuenta personal, en principio no estaría realizando acción contraria que la aprobada. Si es cierto, que no podrá ni deberá pagar aquellas deudas de forma distinta a la establecida en la Junta, es decir, no podrá pagar en efectivo cualquier gasto que se deba pagar por cuenta bancaria, para evitar que todo quede reflejado.
Otra obligación de importante relevancia, es que el Presidente no podrá disponer de fondos de la Comunidad libremente, salvo aquellos pequeños gastos que sean de carácter urgente, siendo esta cuestión difícil de cumplir si tiene en la misma cuenta sus propios gastos e ingresos junto con los de la comunidad, en caso de no cumplir con dicha obligación el Presidente podrá incurrir en responsabilidad civil e incluso penal si existiera exceso de gastos no justificados sin que hayan sido aprobado previamente en Junta General.
Esperamos haber resuelto tu pregunta.
Administradores MyC
Es legal que el administrador de la comunidad realice todos los trabajos que se hacen en la comunidad así como la limpieza, mantenimiento de piscina y demás con una empresa que es de su propiedad y no pida otros presupuestos a otras empresas?
Espero su respuesta. Gracias
Buenos días, En primer lugar muchas gracias por confiar en nosotros para dar respuesta a sus cuestiones, los presupuestos de mantenimiento de piscina, limpieza así como cualquier otro servicio que se quiera contratar por la comunidad, tendrá que ser expuestos en una Junta de Vecinos, y someterlos a votación de los propietarios, siendo estos, quien elegirán la empresa que preste los servicios en la comunidad. En caso de no ser posible celebrar una Junta de Vecinos, o sea de necesaria urgencia la contratación de servicios como puede ser la limpieza, el administrador tendrá que exponer al presidente, el presupuesto, como representante de la comunidad, que este a su vez, trasladará al resto de propietarios. Una vez tomada la decisión será expuesta al administrador por el Presidente o Vicepresidente en caso de que hubiera, para que este actué sobre lo acordado.
Respecto, al número de los presupuesto que se tienen que pedir, no existe una regla de mínimos ni de máximos, si es recomendable, para poder comparar garantías, trabajos relación calidad precio, solicitar un mínimo de 3 presupuestos a distintas empresas, por eso te informamos que cualquier propietario puede también solicitar presupuestos y exponerlos en la Junta de Vecinos.
Esperamos haberte ayudado con tu respuesta.
Hola. Tengo una consulta: Es legal que la terraza de un ático expulse el agua de la lluvia directamente hacia el exterior. En un principio, se desalojaba mediante desagües (tal como se construyó)…pero hicieron unas obras que inclinaros el suelo para que la pendiente facilitara el desalojo. Me parece que la pendiente ha de tener unas características específicas y más tratándose que la terraza que no tiene muro exterior sino una barandilla (el agua se cuela por debajo y cae en forma de cascada hacia la calle). Gracias por todo y un saludo.
Buenos días Óscar, en primer lugar muchas gracias por escribirnos para dar respuesta a tus dudas. En primer lugar, habrá que ver el origen, es decir, si el propietario o inquilino del ático tenia permiso para realizar dicho cambio o si lo ha cambiado por su voluntad unilateral, la alteración del medio por el cual el agua desagua cuando llueve, al tratarse este de un elemento comunitario, no podría verse alterado sin permiso a la comunidad de vecinos. Si por el contrario las obras fueron aprobadas en junta del suelo de la terraza, en este caso, habría que ver que se recoge en el acta de esa reunión.
No obstante, las obras de un propietario no pueden alterar elementos comunitarios correspondiente esa potestad a todos los vecinos.
…otra consulta: Cuando se aprueba una derrama para realizar cualquier mantenimiento de la comunidad, ese dinero no se puede tocar, verdad? Me explico: Suponemos que se ha de rehabilitar la fachada, y se aprueba una derrama…si durante el tiempo que dura la derrama se produce algún percance del cual no se disponen fondos (dinero) para poder solucionar; pongamos por ejemplo: se romper el motor del ascensor…Se podría utilizar el dinero de la derrama de la rehabilitación de la fachada para solucionar el problema del motor del ascensor o se tendría que convocar una reunión extraordinaria para aprobar una segunda derrama para el tema de ascensor.
Gracias de nuevo.
Hola buenas , me quise instalar un aire acondicionado la semana pasada y fui al ayuntamiento a preguntar si se podía poner en la fachada y por ley ahora sólo se colocan en terrazas o balcones. Para mayor comodidad menos ruido y menos calor decidimos pornerlo en la terraza en un sitio que casi ni se ve ni molesta a nadie , ahora me piden que lo quité de ahí que tenía que haber pedido permiso antes a los vecinos, pedí perdón porque no sabía que para poner un aire había que hacer tanto jaleo, me han pedido que lo retire que la terraza es comunitaria , pero por otra parte está llena de antenas y airess en la fachada cuando ya eso no es legal…si yo desinstalo mi aire , …todo lo demás sí vamos a lo legal tendría que ir fuera , aunque insisto lo legal es ponerlo en la terraza
Buenas tardes Eva, en primer lugar, muchas gracias por contactar con nosotros para contestar a tus preguntas, estamos encantados de contestarte, para contestar a tu pregunta, habría que mirar en primer lugar, si la comunidad en algún ocasión a tratado ese tema en junta de propietarios y ha quedado reflejado la respuesta para ese tipo de controversia en acta, en caso de que fuera así tendrías resuelta tu duda, consultando el libro de actas o estatutos de la comunidad, en el caso de que hubieran, ya que no es obligatorio tenerlos. Por otro lado, respecto al resto de instalaciones que comentas, habría que ir también a consultar el libro de actas o estatutos para ver si la comunidad de propietarios ha adoptado algún acuerdo sobre ello. En referencia las antenas si las mismas son ilegales, y no se adaptan a la normativa actual, podría planteárselo al presidente de la comunidad o administrador de fincas, para que gestione dicho problema e inste a los propietarios que tienen instalado las antenas en las terrazas a que lo retiren. No obstante, al no tratarse de una pregunta sencilla, para un mejor asesoramiento, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de e-mail o teléfono.
Buenos días, tengo una cuestión un tanto peculiar: Dos edificios independientes registralmente, provenientes de la desamortización eclesiástica del S. XIX, por el que pasaron a manos privadas. En un edificio hay 8 partes privativas originarias. En el otro edificio hay 1 parte. Tienen según la E.P. del S. XIX, determinados elementos en común. Unos son por esencia, y otros por destino. Algunos de los segundos están fuera de los dos edificios (vgc: un mirador o una fuente de agua).Nunca se ha constituido formalmente comunidad propietarios. Siempre han funcionado, encargándose cada propietario de sus arreglos propios. A la hora de negociar una posible constitución formal de comunidad propietarios, 1) ¿resulta descabellado pensar que puedan coexistir propiedad horizontal en un edificio y CB en el otro (al haber sólo un propietario) en relación a determinados elementos en común?; 2) ¿Y en el edificio en el que hay varios propietarios, precisamente por la vinculación histórica de la E.P. del S. XIX ¿ puede haber elementos comunes respecto a unos cuantos elementos determinados y una CB, respecto a otros?.
3)Podrían haber determinados elementos comunitarios para algunos propietarios y bienes en proindiviso para otros?
4) Pueden los propietarios del edificio sujeto a P.H. regular la totalidad de elementos comunitarios, pese a que existe otro propietario adicional que se halla en otro edificio distinto? En qué forma podría hacerse, si fuera el caso?
Gracias. Un Saludo
Buenas tardes José María, en primer lugar gracias por escribirnos, se trata de una cuestión para nada baladí, te aconsejo que al no ser sencilla, contactes con nosotros a través de nuestro email, y un gestor contactar contigo para ofrecerte asesoramiento especializado.
Buenos días. Vivo en un edificio de 2 viviendas, ambas son alquiladas. No pagamos comunidad, ya que no hay ascensor y entre ambos inquilinos nos encargamos de la limpieza del edificio.
Desde hace unas semanas los vecinos decidieron cerrar la puerta de entrada al edificio con llave. Sin consultarnos ni comunicarnoslo previamente. Al hablar de esto con el propietario, nos dijo que era por qué habían oído rumores de robos por la zona.
Yo tengo un niño de 7 años, que en caso de emergencia verá limitadas sus posibilidades por esta acción. Y creo que con cerrar con llave cada uno la puerta de acceso a la vivienda es suficiente.
Le planteé mi discrepancia al dueño del edificio, y me dijo que hablaría con ellos, porque le parecía lógico que no se cerrase y que el creía que habían hablado con nosotros y estábamos deacuerdo.
Mi pregunta es, es legal que se cierre con llave la única «entrada/salida de emergencia» que tiene el edificio?? Y sin estar ambas partes en acuerdo?
Buenas tardes, muchas gracias por escribrirnos, estamos encantados de intentar solucionar las cuestiones que le preocupan. En primer lugar, partimos que la puerta de entrada, se trata de un elemento comunitario, y por tanto su modificación o alteración en lo que respecta a ello, necesita autorización de la Comunidad, en caso de que existan discrepancias al respecto. Según el artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes del edificio (aunque pueden añadirse otros), entre los que señala:
» …son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores…».
Por lo tanto, siendo un elemento común, no puede ser variado, alterado o modificado por uno o varios propietarios, de forma individual. Por ello, debido al motivo por el cual se ha tomado la medida, que es proteger y garantizar la seguridad en la comunidad, todos los propietarios han de tener una llave de la misma, ya que como se expone en su pregunta, no se puede privar de derecho de entrada y salida de emergencia al resto de propietarios que habitan en el edificio.
Esperamos haberle servido de Ayuda. Cualquier cosa puede contactarnos al 965420670, y contratar una consulta con nosotros.
Buenas tardes mi consulta es la siguiente.
En mi bloque los trasteros están arriba y todos tienen una pequeña terraza separadas entre propietarios con una barandilla de tres tubos y un metro aproximado de altura mi pregunta es la siguiente ¿Pueden hacer las separaciones de obra a una altura de casi dos metros? ¿Aunque pidan permiso eso es legal?
Buenas tardes, gracias por escribirnos, para resolver su cuestión, habría que acudir al titulo constitutivo de su edificio, en el cual, especificará el derecho de uso de dichas terraza, o si también le corresponde la propiedad. En la gran mayoría de los casos, solo se atribuye el uso, por lo que cualquier alteración sin consentimiento de la comunidad, llevaría un incumplimiento por su parte y que la comunidad pudiera requerirles para que lo quitará.
Esperamos haberle ayudado.
Hola, mi casa esta compuesta de pb y dos pisos ,con patio de luces y azotea catalana.
El banco se quedo con un piso que ya tiene propietario y la pb es de mis padres
Queria saber, que pasa con el patio de luces que es parte de la pb, pero ahora no se, y la azotea, ya que recoje el agua de la cisterna de la pb
Buenas tardes, gracias por escribirnos, para resolver su cuestión, habría que acudir al titulo constitutivo de su edificio, en el cual, especificará el derecho de uso de dichas azotea y del patio de luces, o si también le corresponde la propiedad. En la gran mayoría de los casos, solo se atribuye el uso, por lo que cualquier alteración sin consentimiento de la comunidad, llevaría un incumplimiento por su parte y que la comunidad pudiera requerirles para que lo quitará.
En caso de solamente el uso, el propietario tendrá la obligación de conservarlo y mantenerlo, pero la comunidad tendría la obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar el estado correcto de dicho espacio común, lo mismo se aplica a las azoteas.
Esperamos haberle ayudado.
Buenos días. Teniendo en cuenta que las terrazas de áticos no se consideran parte de la propiedad que tiene únicamente el derecho de uso y disfrute, ¿Quién debe asumir los costes del cambio de suelo por deterioro del mismo? Es mi caso y mi intención era hacerlo por mi cuenta, pero algunas personas me dicen que no, que debe pagarlo la comunidad. Gracias por su ayuda.
Buenas tardes, en primer lugar, muchas gracias por escribirnos, en estos casos habría que acudir al titulo constitutivo de la Comunidad, en el cual, indicará quien tiene la propiedad de dicho inmueble y a que viviendas les corresponde el uso, en estos hay que diferenciar entre mantenimiento y conversación de mejoras, en cuyo caso si el suelo de la terraza se encuentra en muy mal estado y necesita una reparación para volver al estado en el que se encontraba cuando se construyo la vivienda, en ese caso le corresponde a la comunidad reparar el mismo.
Buenos días, vivo en una urbanización y mi vecino no corta la hierba ni las malezas de su jardín, en consecuencia las culebras y los roedores acampan a sus anchas pasándose a mi propiedad, podrían indicarme cómo proceder???
Buenas tardes, en primer lugar gracias por escribirnos, en estos casos, podría intentar dialogar con su vecino e intentar hacerle ver que se ha de mantener el inmueble en buen estado de conservación, en caso de no mostrar su voluntad por hacerlo, podrá presentar escrito en el ayuntamiento, indicando lo sucedido y tomaran medidas. Saludos.
Buenos dias, acabamos de comprar un bungalow en un complejo de apartamentos. Cada bungalow es independiente con una pequeña parcela alrededor. En la proxima junta va a llevarse a votación el posible vallado de las parcelas y los materiales con los que podría vallarse. En mi caso el bungalow está delante de la piscina y van a proponer que los que están delante de la piscina sea con un tipo de material diferente (más caro , menor intimidad y mayor coste de mantenimiento). Este material solo es para los que están delante de la piscina, el resto de los bungalows que están en segunda o tercera fila es otro material. Por supuesto cada uno asume el coste de su vallado en su parcela, no es un coste que asuma la comunidad. En los estatutos no se habla de nada de estética de los bungalows, ni siquiera se menciona que deba haber «uniformidad». Se va a llevar a votación pero solo a los implicados (a los bungalows de delante). Es lícito que nos obliguen a los que no queremos ese vallado delante de la piscina aunque salga la votación a favor?
Buenas tardes, gracias en primer lugar por contactar con nosotros para resolver sus consultas, en este caso, habría que ir a la normativa comunitaria, en caso de que esta no exista a la propia Ley de Propiedad Horizontal, para poder darle respuesta habría que ver los importes y los posibles perjuicios que pudieran generar, poner dicho material en su parcela. Expuesto todos los condicionantes, habría que ver también en el título constitutivo de la comunidad, como esta contemplado ese tipo de mejoras. No obstante, para resolver su consulta habría que tener más datos.
Hola, buenas tardes.
Me gustaría saber cuáles son las funciones de un presidente de la comunidad. Soy propietaria de una vivienda de un edificio de 8 viviendas y aunque tenemos una administradora de fincas tenemos un presidente que no informa de nada.
Gracias
Buenas tardes, gracias por contestarnos, las obligaciones del presidente vienen recogidas en el artículo 13 de la LPH en relación a todas las obligaciones tiene al ser propietario de la comunidad recogidas en el articulo 7 de la misma ley.
Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes
E importante el artículo 9:
Artículo noveno.
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
Soy propietaria de un piso que en este momento esta en alquiler. Tiene una zona común con piscina. Por problemas de salud ya que me han cerrado el polideportivo por obras he pedido a la presidenta ir una hora a bañarme y no todos los días para recuperar la movilidad del brazo. Me dijo que consultara a la administración porque ella no ponía las normas. El caso que la presidenta ha llamado al administrador para prohibirme la entrada a la piscina. El administrador me ha dicho que al ser una cosa por fuerza mayor que podía ir pero la presidenta, al parecer, le «molesta» mi presencia en la finca aun teniendo un trastero sin alquilar donde tengo mis cosas. ¿qué puedo hacer? Decirles que no hay normas como tal ni votadas en reuniones ni en nada solo las que dicta la presidenta. El prohibirme el ir aunque sea al trastero es denunciable. ¿Dónde podría ir? lo he aclarado con el administrador pero la presidenta al parecer no viene a razones y no sabemos es extralimite del cargo
Buenas, muchas gracias por preguntarnos. Voy intentar solventar su cuestión, en primer lugar en momentos de pandemia, si usted es propietaria de un inmueble que tiene en alquiler, su inquilino tiene derecho preferente de utilizar dichas zonas comunes, no pudiendo ambos dos disponer de ellas. Cuestión demasiado dástrico, pero que así lo recoge en la normativa. En este caso, y debido a su fuerza mayor, puede hablar con su inquilino para que durante el tiempo que lo necesite no utilice las mismas, y la presidenta/e no podría poner ninguna pega al respecto. Como le digo, son caso llevados a los límites, es mejor que consulte con su Administrador. Saludos.
Buenas noches, mi madre es propietaria de un piso y lo tiene alquilado. La comunidad ha decidido hacer unas obras en el sótano debajo del piso y dice que tiene que entrar en el piso de mi madre y hacer unas obras en el único servicio que hay, teniendo que desmontar la ducha durante una semana. Le dicen que la comunidad corre con todos los gastos de albañilería.
El problema es que la inquilina le exige a mi madre que le busque otro piso durante esa semana.
¿Tiene derecho mi madre a que la comunidad corra con los gastos que supone pagarle a la inquilina otro piso durante esa semana?
Gracias por adelantado