¿Qué ley regula las comunidades de vecinos?

En el ámbito de las comunidades de vecinos y fincas comunes es la Ley de Propiedad Horizontal que se aplica desde el 21 de julio de 1.960, la que regula la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal. Pero quizás, antes de hablar de las leyes que la regulan deberíamos saber qué es eso de la “propiedad horizontal”.

¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal se define por primera vez en España en el Código Civil, concretamente en su artículo 396 en el que dice textualmente: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute…”

Es decir que seremos dueños de una propiedad horizontal siempre y cuando para disfrutar, entrar o salir de ella debamos utilizar zonas o elementos comunes que también utilicen el resto de propietarios. Por ejemplo, un edificio de viviendas a las cuales se debe acceder por una escalera común o por un ascensor común para todos los vecinos. Ante esto, podemos preguntarnos: ¿puede ser una casa o chalet individual una propiedad horizontal? Pues sí, puede serlo siempre que comparta zonas con otras propiedades, por ejemplo, una piscina comunitaria.

¿A qué propiedades se aplica la Ley de Propiedad Horizontal?

Por lo que hemos comentado, desde el momento en que exista un solo elemento común para todos los propietarios, la convivencia de éstos en esos espacios estará regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.

En el artículo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal se los casos en los que es aplicable dicha ley:

1) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

Y te preguntarás, ¿y qué dice el dichoso artículo cinco? Pues nosotros te lo vamos a resumir en lenguaje coloquial para que se entienda. Se entiende que las comunidades de vecinos son el conjunto de todos los pisos y locales que tendrán un número correlativo. A estos hay que sumar el inmueble en su conjunto, es decir, todas las zonas comunes a todos los propietarios.

En la constitución de la comunidad de vecinos deben quedar descritos perfectamente todos los servicios e instalaciones comunes con las que cuente el edificio. Y en cuanto a los pisos y locales debe indicarse su extensión, las propiedades con las que lindan, la planta en la que están y las zonas anejas de que dispongan como garajes o trasteros, por ejemplo.

Además, cada piso o local, en función de su superficie, tendrá lo que se conoce como “cuota de participación” que será la que determine, entre otras cosas, en qué medida debe contribuir cada propietario a los gastos de la comunidad. Pero esto ya lo abordaremos con más detalle en otro post.

2) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Esto quiere decir que aunque no se hayan constituido legalmente como comunidades de vecinos, aquellas comunidades que tengan las características descritas en el artículo 396 también se regirán por la Ley de Propiedad Horizontal.

3) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

Si quieres saber qué entiende la ley por “complejos inmobiliarios privados” puedes acudir al artículo 24 de la LPH. Pero si no quieres aburrirte con “palabros legales” piensa por ejemplo en aquellos complejos que disponen de varios edificios de viviendas y comparten instalaciones deportivas y de ocio como piscinas, pistas de tenis, parques infantiles… que seguro que has visto alguno.

Estos complejos pueden constituirse como una única comunidad de vecinos (como se indica en el artículo 5) o como una agrupación de comunidades de propietarios. En este caso a cada comunidad se le atribuirá una cuota de participación sobre el total del complejo.