¿Son obligatorios los estatutos en una comunidad de vecinos?
06
abril, 2019
Si has adquirido una vivienda recientemente o si te han elegido para desempeñar el cargo de presidente de la comunidad de propietarios, seguro que te ha surgido la duda de qué son los estatutos y si es obligatorio que la comunidad de vecinos tenga estatutos. Nosotros como administradores de fincas expertos vamos a darte toda la información que debes conocer sobre estas cuestiones.
¿Es obligatorio que una Comunidad de Vecinos tenga estatutos?
Esta es una cuestión que despierta con mucha frecuencia dudas a los propietarios, y es que en estas ocasiones, a la hora de llevar a cabo una reforma o de acometer alguna actividad que pueda afectar a elementos o zonas comunes los propietarios tienen dudas acerca de su aprobación o si pueden o no realizarlas.
Pues bien, la Ley de Propiedad Horizontal no contempla la obligatoriedad de que una comunidad de propietarios disponga de estatutos, es decir, pueden no existir, puesto que los que los mismo tienen naturaleza voluntaria. Por lo que en caso de que la Comunidad de Propietarios, no disponga de estatutos puesto que los mimos tienen que ser redactados de mutuo acuerdo entre los propietarios, se regirán por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.
Así lo recoge el artículo 6 de la LPH, el cual expone lo siguiente: “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.
«La ley no obliga a las comunidades de propietarios a aprobar estatutos«
¿Qué son los estatutos en una comunidad de vecinos?
Los estatutos de la comunidad de propietarios es un documento que regula las normas de convivencia y normas de régimen interno que serán de obligado cumplimiento para los vecinos. Su aprobación según el artículo 17.6 de la LPH tendrá que ser unánime por la totalidad de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas de participación para que los mismos tengan validez.
¿Cómo se redactan los estatutos de una comunidad de propietarios?
A la hora de su redacción, no existe un modelo específico de Estatutos de la Comunidad de Vecinos, pero los mismos deben redactarse acordes con la comunidad de que se trate, teniendo en cuenta los servicios con los que cuenta y los distintos tipos de gastos. También se deben tener en cuenta el número de propietarios, es decir, existe libertad de redacción en los estatutos de las Comunidades pero con limites, puesto que los propietarios tendrán que llegar a un acuerdo para su redacción y aprobación así como en ningún caso podrán contener disposiciones que sean contrarias a la ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué diferencia hay entre estatutos y título constitutivo?
Respecto a las similitudes y diferencias que presentan los estatutos en relación con el título constitutivo de la comunidad de vecinos, es necesario añadir que la Ley de la Propiedad Horizontal si que obliga a que todas las comunidades de propietarios dispongan de un título constitutivo.
El título constitutivo es un documento en el que se describen las características del edificio en su totalidad, es decir, el número de propiedades incluyendo los locales comerciales estableciéndose la cuota de participación que posee cada inmueble, cuyo acuerdo se tiene que alcanzar en una Junta Extraordinaria de la Comunidad.
Por último, se puede establecer en el título constitutivo de una comunidad de vecinos una serie de derechos, reglas de constitución y otras disposiciones sujetas a los límites que marca la ley a fin de evitar conflictos, pero no es lo habitual.
¿El documento de normas de convivencia, es lo mismo que los estatutos?
No es lo mismo ya que el documento que contiene las normas de convivencia en una comunidad de vecinos suele establecerse como regla general en un documento adjunto, el cual contiene una serie de normas de convivencia, pero no es obligatoria su formalización. Además, en caso de que el mismo no exista no tiene efectos respecto de la validez a los estatutos.
¿Tienen que inscribirse los estatutos en el Registro de la Propiedad?
La inscripción en el Registro de la Propiedad ha suscitado dudas. En el caso de que los estatutos no se inscriban, y se venda una propiedad, el nuevo propietario no estaría obligado a acogerse a ellos puesto que solo serán obligatorios para los propietarios que en su momento los acordaron y no para los futuros. Sin embargo, si los estatutos se inscriben en el Registro de la Propiedad son de obligado cumplimiento para todos los propietarios, también para los que adquieran la vivienda posteriormente.
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Se puede en los estatutos, que solo exista un buzón comunitario para el correo del todos los vecinos.
Si es así, los estatutos pueden limitar el derecho a la privacidad del correo, o prohibir que sobres o cartas que sean depositados por correos sino por terceras personas relacionadas con el propietario no forman parte de lo convenido para el reparto de la correspondencia a los vecinos?
En definitiva que se puede poner en los estatutos y que no?
O sea, sustituir lo que seria un buzón privado que debería existir, pero solo para lo que diga la comunidad?
O mejor aún, aunque esté en los estatutos, el correo puede ser revisado por la junta de vecinos, revelar su contenido, en fin, husmear y manipular el correo mas allá de solo repartirlo?
En fin, conozco un caso, en el que con el de una segunda propiedad que se usaba para sus vacaciones, y que el propietario decidió, durante los meses sin usarla, ponerla en alquiler vacacional.
Totalmente legalizada para tal fin, inscrita en el Cabildo, en fin. Funcionando normalmente y justamente le esta pasando lo anteriormente descrito.
Esto es inexplicable, pero en Estados Unidos alguien o varios podría estar preso en estos momentos!!!
Si me quita el presidente de la comunidad de vecinos de la cuenta bancaria es legal aunque deba dos facturas?por qué otros vecinos que deben no les an quitado ,a mí me quito y tenía dinero para pagar otras facturas
Buenas tardes Beatriz, en primer lugar gracias por escribirnos para resolver sus dudas, en relación a la pregunta que formulas, no entiendo muy bien su duda, no obstante, si su pregunta es acerca de quien debe aparecer como autorizado en la cuenta de la comunidad, normalmente suele ser aquellos que estén desempeñando los cargos de gestión durante el ejercicio, aconsejamos se disponga de una manera conjunta y mancomunidad, así una simple persona no podrá disponer de los fondos comunes de forma individual. Espero haber resuelto tu duda. Gracias de nuevo.
Buenos días.
Mi caso es el siguiente: mi piso es un bajo cuyas ventanas están orientadas al césped de la piscina. En dicho césped se juega al fútbol y se mantiene un nivel de molestia en general superior a lo tolerable, hasta el punto de sufrir la rotura de una ventana con el balón este pasado verano. Igualmente, cada día se producen tertulias de piscina a escasos dos metros de mi ventana que hacen de mis veranos un infierno. Una vez la piscina se cierra en septiembre, la comunidad da permiso a los niños para seguir jugando en dicho espacio, alegando que el césped constituye una zona común. La administradora me comenta que tengo razón, pero que esas normas de convivencia han de ser aprobadas en estatutos, los cuales no existen; tan sólo unas normas de convivencia firmadas por los interesados de estos actos incívicos. El resto de los pisos bajos como el mío, y que no Dan a la piscina, se encuentran perímetros por un jardín de unos cuatro metros, es decir, soy el único vecino que aguanta tanto en verano como en invierno, el caciquismo de esta comunidad. Qué puedo hacer? Cómo puedo reclamar esta situación?
Gracias y un saludo.
Buenas tardes Antonio, en primer lugar muchas gracias por escribirnos estamos encantados de poder ayudaros e intentar dar solución a sus problemas que sufrís cada día. En las comunidades, donde existen zonas comunes, este problema suele ser por desgracia, bastante común, en primer lugar, te aconsejo qu informes al Administrador/a de lo ocurrido, viendo que ello ya lo has realizado, le solicitaría que en la próxima junta, ponga un punto del día, para tratar este asunto, y poder fijar en un Acta, reglas de convivencia al respecto fijando así cuales son los usos que se le pueden dar a las zonas comunes, y las posibles consecuencias en caso de incumplirlas, como suelen ser horarios de piscina, juegos prohibidos, entre otros así como fijar un cartel en las Zonas Comunes, fijando dichas normas, a fin de concienciar al resto de vecinos de las molestias que causan con este tipo de conductas, ya que para la aprobación de estatutos ser requiere unanimidad y por tanto le sería más costoso poder aprobarlos, por otro lado si las normas de convivencia se firmaron previamente a que usted fuera propietario, podría ver de solicitar su modificación, para que se adaptará a la situación actual de la comunidad. No obstante, sinceramente, no es cuestión que suela solucionarse de una forma contundente y rápida. Aunque el resto de propietarios no sufran dichas molestias, no es causa para evitar ponerlas, al final se trata de convivencia pacifica y garantizarla en el entorno comunitario de la mejor forma posible. En caso de que realizada estas posibles soluciones, que como le explico, no garantiza la eficacia de estas medidas, podría usted mirar de tomar medidas más graves a través de acciones judiciales. Esperamos haberle ayudado, quedamos a su disposición para cualquier cosa que necesite, puede llamarnos al 965 420 670 para iniciar una consulta mucho más profundizada sobre este asunto. Un Saludo.
Buenas tardes.
Soy la presidenta de una comunidad de vecinos. Quería saber si es obligatorio tener una cuenta bancaria o puedo seguir realizando los cobros a la vieja usanza (recibos), ya que somos pocos vecinos y los intereses bancarios son demasiado elevados. (Hay una vecina que se niega a pagar hasta que no haya cuenta bancaria).
Otra duda es… Hay que hacer una derrama por humedades en una vivienda, cuanto tienen de plazo los vecinos para pagarla?
Buenas tardes Maria, gracias por escribirnos. Lo más adecuado es tener una cuenta de banco, para que ante posibles comprobaciones, pueda demostrar de la mejor manera posible los gastos e ingresos que realizan los vecinos. No obstante, se tendría que tratar en reunión y que de ahí se alcanzará un acuerdo, sobre ello. Independientemente a esto, los propietarios no se pueden negar contribuir con las cuotas de la comunidad, obligación de todo propietario haya o no una cuenta de banco, lo cual, sinceramente se lo aconsejamos. Pueden consultar con diferentes bancos incluso ING direct, que opera totalmente de forma online y que le permita tener las menores comisiones posibles.
Por último, respecto de la derrama, lo han de acordar en una junta de propietarios así como la aprobación de la derrama y sus plazos, según el acuerdo que alcancen y el vencimiento de cada cuota, no existe por tanto un plazo concreto de derramas genérico.
Esperamos haberla ayudado.
Buenos días
Tengo un primer piso con terraza y trastero que solo puedo acceder yo solo es particular de mi piso, mi pregunta es, ¿si se arregla la terraza de la azotea que solo cubre la vivienda y no la terraza debo pagar mas en una derrama que un segundo piso que no tiene terraza.
Buenos días, gracias por escribirnos. En primer lugar, ello dependerá de la forma en la que contribuyas a los gastos, para saberlo, debes acudir a la nota simple o título constitutivo del edificio, cuyo documento especifica si has de participar en dicha reparación. Por otro lado, hay que distinguir entre reparación por simple estética que la comunidad quiera mejorarla en sí o aquella que sea estrictamente necesaria cumpliendo con su obligación de mantenerla en buen estado. Por tanto, en caso de que el título constitutivo del edificio no le exonere de participar en dicho gasto, tendrá que contribuir con ello, aunque no la utilice.
Quisiera saber cual seria la forma mas barata de dividir la azotea y ponerla en propiedad.
O si puedo pedir la division de la cosa comun para poder quedarme con la mitat de la azotea que recoge el agua de la cisterna
Buenas tardes, En este caso, situada la propiedad en cataluña, se han aplicado modificaciones y regimen especifico, al cual, se deberá acudir, para dividirla, habrá que modificar el titulo constitutivo a través de un notario para que tenga efectos frente a terceros, primeramente será tasar por medio de informe de un arquitecto su valor, para posterior adjudicación del mismo.
Saludos.
Tengo uso y disfrute del patio de la comunidad, al cual arrojan basura y agua sucia unos vecinos. Les he reclamado en varias ocasiones pero el problema continúa. Los demas vecinos se desentienden porque no les afecta. Qué puedo hacer al respecto?
Soy propietaria de un piso en la comunidad hay una piscina, por votación se decidió un 60 por ciento que hubiese horarios para ir a la piscina un día me toca otro no, esto por lo del COVID lo han querido hacer ellos , estoy obligada a cumplir esta norma si no me viene bien ? Sólo tengo ciertos días libres y casualmente no me encaja el horario
Buenas, muchas en primer lugar por escribirnos. Procedo a responder a su pregunta, existen mecanismos mejores para llevar a cabo la regulación de horario de la piscina en tiempos de pandemia, hay aplicaciones gratuitas que te permiten reservar con antelación y avisar al resto de propietarios del aforo en esos momentos, por ejemplo Zulux permite ese servicio. De esta forma, te obligan a cumplir con un horario, que al final directamente te llevará a no utilizar una zona común de la que tienes uso y disfrute.
Espero haberte ayudado.
Saludos.
Hola
Tengo un ático en una finca antigua que compré hace unos 6 años, siempre ha estado alquilado, pero no hay ni comunidad de vecinos, ni estatutos, ni nadie se hace responsable de ningún desperfecto.
Somos 5 vecinos, de los cuales 2 somos propietarios, dos alquilados y uno cerrado por un banco, a saber cual.
Quisiera saber como se puede constituir la comunidad si ningún vecino está por la labor o si hay algún método para, si hay algún desperfecto, se pueda arreglar entre todos.
Yo al estar en el ático, cualquier problema me tengo que arreglar yo y pagarlo de mi bolsillo.
Decir que ni siquiera hay luz en el edificio.
La cosa está complicada, ya me diréis.
Gracias y un saludo
Buenas tardes, muchas gracias por preguntarnos. Para informarle, nosotros podemos hacerle la gestión. Puede enviarnos un email a administracionfincas@segurosmyc.com y nos pondremos en contacto con usted para asesorarle con más detalle acerca de su caso concreto.
Muchas gracias.
Buenas tardes.
¿Me podrian informar como se solucionó, si se ha solucionado, su problema? Un saludo
Hola buenas!
Hace poco he comprado una casa en una urbanización, y después de asistir a una reunión, y recibir el acta, he visto muchas irregularidades. Y al indagar un poco ,veo que no está inscrita en el registro, ¿ Es obligatorio registrarla? ¿Que consecuencia s trae si no está inscrita? ¿ Los acuerdos que se tomen son legales o puedo revocar el acta ya que no se ha hecho de acuerdo a la ley?
Buenos días Maria, el libro de actas siempre ha de estar diligenciado en el Registro de la Propiedad del lugar donde radique el inmueble. saludos.
Buenas tardes, en mi comunidad se plantean las dos siguientes cuestiones
La primera es que en el acta de constitución uno de los cuatro Propietarios q tan solo representa el 20% se niega a su formalización pero tengo entendido q por ley al ser más de 3 estamos obligados y así procedimos, cumpliendo con el resto de trámites y obteniendo nuestro Cif ¿hemos procedido correctamente y conforme a la ley?
Y por otro lado, este mismo propietario no ha firmado la aprobación de los estatutos pero los restantes propietarios sí lo hicimos hace ya más de 6 meses y este propietario en ese tiempo no ha presentado ni enmiendas ni quejas ni opinión escrita al respecto, ¿tendrían validez?
Gracias de antemano
Un saludo
Laura
Buenas noches, mi consulta es la siguiente,en mi comunidad se ha realizado la obra de instalación de contadores,se oprobo un presupuesto inicial en junta,cuando empezó dicha obra vi varias cosas raras y le pedí aclaraciones y documentación de los gastos al administrador,no me dio ninguna explicación.pues bien una vez finalizada la obra el presupuesto había aumentado en 19000 euros,se había cambiado el presupuesto hasta en 6 ocasiones sin previo aviso a los propietarios,lo autorizaron los 3 presidentes y el administrador por lo que había que pagar un recibo extra de xxx por vecino.yo no lo he pagado porque ni he autorizado para que lo pasen ni estoy de acuerdo con lo que han hecho,la comunidad no tiene estatutos están los de la promotora hace ya 35 años,por cierto el administrador es un vecino que no es ni administrador.a vulnerado la Lpd delante de 40 vecinos,no presenta las cuentas claras y los presidentes de los bloques son los mismos desde hace ya 4 años.podrian giarme un poco de como actuar.esta es ya la segunda vez que pasa.
Hola, ¿me pueden obligar a quitar una pisicina inflable en mi terraza? Mi terraza es particular, he puesto una piscina pequeña inflable, llena hasta 15 cm de altura. (por debajo del límite de seguridad que es 30cm)Y me han dicho que la quite que está prohíbido en los estatutos. He pedido los estatutos para comprobarlo porque estoy de alquiler y no me los dan. El problema no es por seguridad, sino porque los que alquilamos no pagamos agua, al estar incluida en la comunidad. Yo me he ofrecido a pagar el recibo si ese es el problema realmente. ¿Qué puedo hacer? ¿Qué puede pasar si no la quito? ¡Gracias!
buenos días, gracias por escribirnos. En primer lugar, habría que ver si cuando decidió instalar esta piscina hinchable, tenia el permiso de la junta de propietarios para tal instalación, ya que hay ocasiones en que las terrazas no están preparadas para ello, lo cual, pude afectar a la estructura del edificio. Como arrendataria, podrás hacer dicha solicitud por burofax a través de su propietario, no pudiendo negarse a tenerlos.
¿Se pueden impugnar unos estatutos impuestos por el promotor de una vivienda nueva y que no han sido aprobados en Junta Extraordinaria de los propietarios finales?
Hola, muchas gracias por preguntarnos, sobre esta cuestión, una vez celebrada la junta general de inicio, sería cuestión de que se fijará como punto a tratar, ya que la modificación del título constitutivo y sus normas, requiere de unanimidad. En caso de que los estatutos creados vayan en contra de la norma vigente o por considerarse estos abusivos en derecho, se podrían impugnar en el plazo de caducidad establecido por la norma de 1 año, según el artículo 18 de la LPH cuyo contenido te indico:
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios
Hola, en una finca hay 22 pisos y 132 propietarios – El parking comunitario tiene 60 plazas – A la entrada al recinto pone en un gran cartel: PARKING – UNA PLAZA SÓLO PARA RESIDENTES – El conserje va y viene todos los días porque vive a 15 kilómetros: ¿Puede ocupar una plaza el conserje NO siendo residente?… Mientras otros residentes se tienen que buscar la vida… por falta de plazas.
Gracias.
Gracias por escribirnos, las plazas podrán ser ocupadas por sus propietarios, arrendatarios y/o usufructuarios. el conserje no puede ocupar una plaza de aparcamiento de la que no es propietario o sin el permiso de este. En caso de que las plazas no estén asignadas, se le debería de requerir para que cesen en dicha actuación, a la mayor brevedad posible.